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目 录

第一章 总 论 4
1.1项目概况 4
1.2编制依据 6
1.3编制内容 6
1.4主要技术经济指标 7
1.5项目结论 8
第二章 项目建设背景及必要性 9
2.1项目背景 9
2.2项目建设必要性 11
第三章 市场需求分析及预测 13
3.1海鲜市场分析 13
3.2度假区市场预测 14
3.3项目建设的特色 16
3.4市场风险分析 16
第四章 场址选择 17
4.1项目选址 17
4.2地理条件 19
4.3自然气候 19
4.4海产品资源 20
4.5基础设施 20
4.6经济发展 20
第五章 建设规模及建设方案 22
5.1 建设目标 22
5.2 发展规划 22
5.3 营收规划 24
5.4规划设计目标 25
5.5 经济指标 26
5.6 建筑布局 27
5.7 交通组织 27
5.8 给排水设计 27
5.9电气设计 28
5.10 电气消防 29
第六章 项目招商策划 30
6.1 东海休闲海鲜美食度假区建设项目项目招商思路 30
6.2 东海休闲海鲜美食度假区建设项目项目招商策略 31
6.3 东海休闲海鲜美食度假区建设项目招商点 33
6.4 东海休闲海鲜美食度假区建设项目项目招商计划 34
6.5 招商工作任务节点计划 36
6.6 东海休闲海鲜美食度假区建设项目项目广告策划 38
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1、海鲜市场分析
目前中国已成为全球最大的海产品生产国，2012年全国海产品总产量达到5906万吨，同比增长5.4%。其中，养殖产量4305万吨，增长7%；国内捕捞产量1483万吨，与2011年基本持平；远洋渔业产量118万吨，增长2.8%。
渔民收入持续较快增长。据估算，2012年全国渔民人均纯收入达到11256元，比2011年增加1244元，增长12.43%。
海产业捕捞、生产以及加工集中在北方的沿海城市如大连、青岛以及南方的浙江省、福建省和广东省附近，省会在济南的山东省位居中国海鲜食品生产业的首位，其总产量为740万吨。
中国海产品的消费量正在随着国家富裕中等阶层的不断增长而增长，从1990年的人均11.5千克已经增加到了2012年的人均平均31.9千克。预计到2020年，这一数字会进一步提高28%，达到人均40.83千克。海产品的总体价格一直比较的稳定，今年上半年海产品价格同期相比上涨4.2%。虽然最近几年，中国的海鲜产品加工经历了重大发展，但是海产品加工业发展相对滞后的矛盾仍相当突出，加工、半加工产品仍无法满足市场需求。随着国内生活水平的不断提高，人们海产品提出了更高的要求，天然、营养、方便、美味、新鲜的海产品已逐渐成为时尚。
海产品越来越受到消费者认可，有调查数据显示， 15%的成年消费者强烈认为食用新鲜鱼类更加健康，而25%的成年消费群体对此表示支持。
调查还显示，23%的成年消费者强烈认为新鲜海产品的健康程度远高于冷冻类产品，尽管不少冷冻海产品来自可持续发展资源。对此，28%的成年消费者表示认同。
2、度假区市场预测
随着我国经济的发展，人们的经济收入和生活水平不断提高，可自由支配的金钱增多；同时随着科学技术的进步，人们的劳动生产率也不断提高，工作日相对减少，而闲暇时间不断增加,特别是从法律上规定的带薪假期将不断增加，因此，人们可自由支配的时间将大大增加。旅游是人们使用闲暇时间的最佳方式之一，但是，进入21世纪，人们发现，很多旅游景点都已经被观光过了，有的地方甚至已经去了不止一次。久而久之，人们对传统的走马观花式的观光旅游将失去兴趣，观光旅游将让位于以健康、放松为目的的度假旅游。度假旅游便成为了时尚。因此，如果说20世纪是国内外观光旅游蓬勃发展的时期，那么，21世纪势必将成为以健康、放松为目的和主要特征的度假旅游的时代。
从对度假村消费者的调查来看，消费者对于旅游度假地较为满意，其中非常不满意与非常满意的消费者比例相当，这与消费者所选择的度假村有直接关系，对于度假村非常满意的消费者大部分为收入较高者，因此所选择的度假村多为高档度假村，高档度假村环境要好于低档度假村。由于我国低档度假村发展较晚，环境较差，因此选择非常不满意的消费者大部分为低档度假村消费者。
近几年苍南县旅游人数保持20%以上增长，2012年苍南旅游人数303万人次，带来经济收益超30亿元，上半年温州市接待内外游客2545万人次，实现旅游总收入248.7亿元，同比分别增长14.8%、19.4%。其中苍南县133.53万人次，同比增幅20.33%，旅游市场处于快速增长阶段。
此外，早在1995年，苍南县就已进入人口老龄化的行列，人口老龄化程度位居全市前列。2005年以后，我县人口呈加速老龄化趋势，老年人口年均增长率超过3%。到2009年底，全县60岁以上老年人口达16.85万人，占总人口的13.27%，并以每年4.5%的速度增长，其中高龄老人比例快速增长，80岁以上老人有3.4万人，90岁以上老人5000多人，百岁老人57人。近几年，这一数据进一步走高，人口老龄化呈现出持续高速、高龄、数量多、增量大的特点，老龄化问题日益突出，矛盾不断显现。
在外创业的第一批苍南人如今也步入了老龄阶段，落叶归根的传统根深蒂固，项目的建设将充分考虑到老年人的居住，建设休闲度假区，很适于老年人养老，这也是我们温州商会和苍南商会一些会员的呼声，这些会员也是本项目住宅的潜在购买者。
因此，本项目的建设，定位高，适于养老、休闲度假旅游，可满足中、高端消费群体对休闲度假区旅游需要。